Aprovação de projeto na prefeitura e SEDUR em Salvador
Para construir, ampliar ou regularizar dentro da lei, o projeto precisa ser aprovado pela prefeitura. Em Salvador, esse protocolo passa pela SEDUR e termina no alvará de construção e no habite-se. Preparamos a documentação técnica completa, com projeto e ART emitida no CREA-BA.
Você nos passa o endereço do imóvel e a documentação que tem em mãos. Nós analisamos a viabilidade, montamos o projeto que a prefeitura exige e cuidamos do protocolo até a saída do alvará.
Quero regularizar meu imóvelAprovação de projeto, alvará e habite-se: o que cada um significa
Aprovar um projeto na prefeitura é submeter o desenho técnico da sua obra ao órgão municipal de urbanismo para que ele confirme que a construção respeita o que a legislação permite naquele terreno. A prefeitura analisa recuos, altura, número de pavimentos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento e uso do imóvel. Se tudo estiver dentro das regras, o projeto é aprovado e a obra passa a ter respaldo legal.
Em Salvador, o órgão responsável por essa análise é a SEDUR, a Secretaria Municipal de Desenvolvimento e Urbanismo. É na SEDUR que se protocola o projeto, se acompanha a tramitação e se respondem as exigências técnicas até a aprovação final. Cada município da região metropolitana tem o seu próprio órgão equivalente, mas a lógica é a mesma: nenhuma construção regular existe sem passar por essa porta.
Da aprovação do projeto saem dois documentos que mudam a vida do imóvel:
- Alvará de construção. É a licença que autoriza você a construir. Com o projeto aprovado e a ART do responsável técnico, a prefeitura emite o alvará. Construir sem ele expõe o proprietário a multa, embargo e até ordem de demolição.
- Habite-se. É emitido ao fim da obra e atesta que a construção foi concluída conforme o projeto aprovado e está apta para uso. Sem o habite-se, não há averbação no cartório, não há financiamento e o imóvel fica preso a uma metragem de papel que não bate com a realidade.
Por isso a aprovação de projeto não é uma formalidade isolada. Ela é o início de uma cadeia que termina em um imóvel que o banco financia, o cartório reconhece e o próximo comprador aceita. Quando o projeto é elaborado por um engenheiro que conhece o código de obras do município, o processo entra certo da primeira vez e evita as exigências que fazem um protocolo ficar meses parado em análise.
Situações em que a aprovação na prefeitura é obrigatória
Construir do zero
Toda edificação nova precisa de projeto aprovado e alvará de construção antes do primeiro tijolo. É o que garante que a obra está dentro dos recuos, da altura e do uso permitidos para o terreno.
Acrescentar área construída
Um novo pavimento, uma garagem fechada, uma área de lazer ou qualquer ampliação altera a metragem e precisa ser aprovada. A área nova passa a integrar o projeto e, depois, a matrícula.
Regularizar o que já está de pé
Imóvel construído sem alvará ou diferente do projeto antigo. Levantamos o que existe e protocolamos um projeto de regularização para que a prefeitura aprove a edificação real e libere o habite-se.
Alterar a destinação do imóvel
Transformar uma residência em ponto comercial, ou o contrário, muda o uso aprovado. A prefeitura precisa autorizar a nova destinação para o imóvel operar de forma regular.
Da análise de viabilidade ao alvará, passo a passo
- 01
Viabilidade e levantamento
Conferimos a documentação do terreno e consultamos os parâmetros urbanísticos que se aplicam ao endereço. Você sabe, antes de gastar, o que é possível construir ou regularizar ali.
- 02
Projeto e peças técnicas
Elaboramos o projeto arquitetônico no padrão que a prefeitura exige, com plantas, cortes, fachadas e memorial descritivo, e reunimos as certidões e documentos do processo.
- 03
ART e protocolo na SEDUR
Emitimos a Anotação de Responsabilidade Técnica no CREA-BA e protocolamos o projeto na SEDUR, em Salvador, ou no órgão municipal correspondente em outras cidades.
- 04
Exigências e alvará
Acompanhamos a análise, respondemos às exigências técnicas que o órgão apontar e seguimos até a aprovação do projeto e a emissão do alvará de construção.
Projeto pronto para aprovar, com responsabilidade técnica
Um projeto reprovado volta para o fim da fila. Por isso entregamos a documentação no padrão que o órgão exige e respondemos tecnicamente por ela, do protocolo até a saída do alvará. É a diferença entre um processo que anda e um que fica meses travado em exigência.
O que você precisa reunir para protocolar
A documentação exata depende do tipo de processo, do uso do imóvel e das exigências da prefeitura. A tabela abaixo resume o ponto de partida de cada situação mais comum em Salvador e na região metropolitana. Os prazos são estimativas de referência e variam conforme a fila de análise do órgão e a complexidade de cada caso.
| Situação | Documentos iniciais | Prazo estimado |
|---|---|---|
| Aprovação de obra nova (alvará de construção) | Escritura ou matrícula, documento do terreno, IPTU, levantamento topográfico e documentos do proprietário. | Conforme a fila de análise da prefeitura |
| Aprovação de ampliação | Matrícula, projeto aprovado anterior (se houver), IPTU e levantamento da edificação existente. | Conforme a fila de análise da prefeitura |
| Regularização de construção concluída | Matrícula atualizada, IPTU, documentos do proprietário e acesso ao imóvel para vistoria e levantamento. | Conforme a fila de análise da prefeitura |
| Habite-se (obra concluída) | Alvará de construção, projeto aprovado, ART de execução e comprovação de conclusão da obra. | Conforme a fila de análise da prefeitura |
Os prazos de análise variam conforme a SEDUR e o órgão de cada município. O prazo real do seu processo só é definido após a análise de viabilidade, quando sabemos a situação do terreno e o que será exigido. Essa análise é a primeira etapa do nosso trabalho, antes de qualquer protocolo.
Onde a aprovação de projeto se conecta
A aprovação na prefeitura é uma das frentes da regularização de imóveis. Depois do alvará e da conclusão da obra, vem o habite-se e a averbação. Antes do protocolo, é o projeto arquitetônico que abre o processo.
Regularização de imóveis em Salvador e Bahia
Averbação e habite-se do imóvel
Desmembramento de terreno e desdobro de lote
Planta e memorial para usucapião
Projeto arquitetônico para aprovação
Tirar dúvida sobre o meu processo
Se a sua obra ainda está na fase de desenho, o caminho começa pelo projeto arquitetônico, que é a peça submetida à prefeitura para aprovação. Com o projeto pronto e aprovado, o processo segue para a averbação e o habite-se, que dão a forma legal definitiva ao imóvel na matrícula.
Quando o terreno ainda precisa ser dividido ou unido antes de o projeto entrar na prefeitura, a etapa anterior é o desmembramento de terreno e o desdobro de lote, que abre a matrícula de cada parte. Se a propriedade ainda não está no seu nome, o caminho passa antes pela planta e pelo memorial para usucapião. E quando o órgão pede comprovação do estado da construção existente, o processo se apoia em um laudo ou vistoria de engenharia.
Dúvidas sobre aprovação na prefeitura e SEDUR
A SEDUR é a Secretaria Municipal de Desenvolvimento e Urbanismo de Salvador. É o órgão que analisa os projetos de construção e regularização, verifica se respeitam o código de obras e a legislação de uso do solo, e aprova o projeto para que a prefeitura emita o alvará de construção. Em outras cidades da região metropolitana, esse papel cabe ao órgão de urbanismo do próprio município.
Sim. O alvará de construção, que autoriza a obra, só é emitido depois que o projeto é aprovado e a ART do responsável técnico é apresentada. Construir antes da aprovação deixa o imóvel irregular e sujeito a multa, embargo e dificuldade para conseguir o habite-se depois. O caminho seguro é aprovar primeiro, construir em seguida.
O alvará de construção é a licença para iniciar a obra, emitido com base no projeto aprovado. O habite-se é emitido ao final, quando a construção é concluída conforme o projeto, e atesta que o imóvel está apto para uso. Um vem no começo, o outro no fim. Os dois são necessários para que o imóvel seja considerado plenamente regular e possa ser averbado no cartório.
Na maioria dos casos, sim. Fazemos um levantamento do que de fato existe construído e elaboramos um projeto de regularização que reflete a edificação real, para submeter à aprovação da prefeitura. Cada município tem regras próprias sobre o que pode ser regularizado, e a análise de viabilidade inicial define o caminho possível para o seu imóvel.
O prazo depende da fila de análise do órgão, do tipo de processo e das exigências técnicas que surgirem ao longo da tramitação. Um projeto bem elaborado, no padrão correto desde o protocolo, reduz o número de exigências e faz o processo andar mais rápido. Na análise de viabilidade, indicamos uma estimativa de prazo para o seu caso específico.
Sim. A Anotação de Responsabilidade Técnica, emitida no CREA-BA, é o que vincula o projeto a um profissional habilitado e dá validade legal ao documento protocolado. Sem ART, a prefeitura não aceita o projeto. Por isso a aprovação de obra precisa de um engenheiro ou arquiteto registrado, não apenas de um despachante.
Sim. Em Salvador o protocolo é feito na SEDUR. Atendemos também Lauro de Freitas, Camaçari, Alphaville, o Litoral Norte e demais cidades da Bahia, adaptando o projeto e o processo às regras do órgão de urbanismo de cada município.
Conte o que você precisa construir ou regularizar
Envie o endereço do imóvel e a documentação que tem em mãos. Fazemos a análise de viabilidade e mostramos com clareza o que falta, o caminho na prefeitura e o valor justo para aprovar o projeto e tirar o alvará.