Desmembramento e desdobro: divida ou una lotes com segurança
Dividir um terreno em lotes, separar uma fração para herança ou venda, ou unir áreas vizinhas em uma matrícula só. Cada caso tem um caminho técnico próprio. Conduzimos o processo com engenheiro responsável, ART emitida e registro das novas matrículas.
Você envia a matrícula do terreno e diz o que pretende fazer com a área. Nós dizemos qual é o procedimento correto, o que a prefeitura exige, quanto custa e em quanto tempo as novas matrículas saem.
Quero regularizar meu imóvelQual é o procedimento certo para o seu terreno
Os três termos tratam de alterar a configuração de um terreno registrado, mas não são sinônimos. Confundir um pelo outro leva a protocolar o processo errado, perder taxas e voltar à estaca zero. A diferença está no que acontece com a área e com a infraestrutura existente.
Desmembramento de terreno
Desmembramento de terreno é a divisão de uma área registrada em dois ou mais lotes autônomos, aproveitando o sistema viário que já existe, sem abrir ruas novas. Cada lote passa a ter matrícula própria depois da aprovação municipal e do registro em cartório. É o procedimento típico de áreas urbanas já servidas por arruamento e redes públicas.
O parcelamento do solo urbano é tratado pela Lei Federal nº 6.766/1979 e pelas normas de cada município, que definem a área e a testada mínimas permitidas para cada zona.
Desdobro de lote
O desdobro, também chamado de desdobramento, é a divisão de um único lote em frações menores dentro do mesmo perímetro. Costuma aparecer quando uma família quer separar partes de um terreno entre herdeiros, ou quando o proprietário pretende vender uma fração e manter a outra. Na prática, é a forma mais comum de divisão de um lote residencial e segue os limites mínimos de cada zona da cidade.
Remembramento
O remembramento é o movimento inverso: dois ou mais lotes contíguos do mesmo proprietário se unem em uma matrícula única. Faz sentido quando se pretende construir uma edificação maior, regularizar uma obra que avançou sobre o lote vizinho, ou simplificar a gestão de um patrimônio fragmentado em várias matrículas.
Em todos os casos, a divisão ou a união só tem validade depois de aprovada pela prefeitura e registrada no cartório de registro de imóveis. Enquanto isso não acontece, o desenho continua existindo apenas no papel, sem efeito legal e sem permitir venda, financiamento ou construção independente em cada parte.
Situações que exigem dividir ou unir um terreno
O parcelamento do solo costuma surgir de uma decisão prática sobre o patrimônio. Estas são as situações mais comuns em Salvador e na região metropolitana.
Em qualquer dessas situações, o ponto de partida é o mesmo: descobrir se o que você quer fazer é permitido para aquele terreno, segundo o zoneamento e as áreas mínimas do município. Um lote pode ser grande o suficiente em metragem total e, ainda assim, não comportar a divisão pretendida por causa da testada mínima ou da zona em que está. Essa verificação é feita antes de qualquer protocolo, para você não gastar com um projeto que não seria aprovado.
Do levantamento ao registro das novas matrículas
- 01
Análise de viabilidade
Conferimos a matrícula e a legislação urbanística do município para confirmar se o desmembramento, o desdobro ou o remembramento é permitido para aquele terreno antes de iniciar.
- 02
Levantamento topográfico
Medimos o terreno em campo e produzimos a planta de situação com as divisas, dimensões e confrontações reais, base de todo o projeto de parcelamento.
- 03
Projeto, ART e protocolo
Elaboramos o projeto das novas frações, emitimos a Anotação de Responsabilidade Técnica no CREA-BA e protocolamos o processo na prefeitura para aprovação.
- 04
Registro em cartório
Com a aprovação municipal, levamos o processo ao cartório de registro de imóveis para abrir as novas matrículas, ou unificar as existentes no remembramento.
Parcelamento do solo com responsabilidade técnica
O parcelamento do solo não é um ato de cartório isolado. Ele depende de um projeto técnico, de um levantamento preciso em campo e de uma ART que responsabiliza o engenheiro pelo que foi desenhado. É o que entregamos, do diagnóstico inicial ao registro das matrículas.
O que você precisa reunir para começar
Cada procedimento tem um conjunto próprio de documentos. A tabela abaixo resume o ponto de partida de cada um. Os prazos são estimativas de referência e variam conforme a prefeitura, o cartório e a complexidade do terreno.
| Procedimento | Documentos iniciais | Prazo estimado |
|---|---|---|
| Desmembramento | Matrícula atualizada do terreno, IPTU, levantamento topográfico, certidões negativas e documentos do proprietário. | 3 a 8 meses, conforme o caso |
| Desdobro de lote | Matrícula do lote, IPTU, planta de situação e documentos do proprietário. | 2 a 6 meses, conforme o caso |
| Remembramento | Matrículas dos lotes contíguos, IPTU de cada um, planta de unificação e certidões negativas. | 2 a 6 meses, conforme o caso |
As exigências e os prazos de aprovação variam conforme cada prefeitura e cartório da Bahia. O prazo real do seu terreno só é definido após a análise de viabilidade, quando confirmamos o que o município permite e o que cada órgão vai pedir. Essa análise é a primeira etapa do nosso trabalho.
Outras frentes da regularização do seu imóvel
Regularização de imóveis em Salvador e Bahia
Averbação e habite-se do imóvel
Aprovação de projeto na prefeitura e SEDUR
Depois de dividir ou unir o terreno, o passo seguinte costuma ser regularizar a construção sobre cada matrícula. Veja como funciona a averbação e o habite-se da edificação e a aprovação de projeto na prefeitura e na SEDUR. Quando já existe construção sobre o terreno e é preciso documentar o estado dela antes da divisão, o processo se apoia em um laudo ou vistoria de engenharia. Se você ainda está em dúvida sobre qual pendência resolver primeiro, comece pela página de regularização de imóveis ou fale com a nossa engenharia.
Dúvidas sobre desmembramento e desdobro
O desmembramento divide um terreno em dois ou mais lotes aproveitando o sistema viário existente, sem abrir ruas novas. O desdobro, ou desdobramento, é a divisão de um único lote em frações menores dentro do mesmo perímetro, comum em partilhas de família e venda de parte do terreno. Na prática, o desdobro costuma ser o procedimento de lotes residenciais menores, e o desmembramento aparece em áreas maiores.
O remembramento é a união de dois ou mais lotes contíguos do mesmo proprietário em uma matrícula única. É o movimento inverso da divisão. Costuma ser feito quando se pretende construir uma edificação maior que ocupa mais de um lote, regularizar uma obra que avançou sobre o terreno vizinho, ou simplificar a gestão de um patrimônio dividido em várias matrículas.
Não necessariamente. A divisão depende do zoneamento do município e das áreas e testadas mínimas exigidas para cada zona. Um terreno pode ter metragem total suficiente e, mesmo assim, não comportar a divisão pretendida por causa da frente mínima ou de restrições da zona. Por isso a análise de viabilidade urbanística é a primeira etapa, antes de qualquer projeto ou protocolo.
Sim. O parcelamento do solo exige levantamento topográfico, projeto técnico e ART, e isso só um engenheiro ou arquiteto habilitado pode assinar. O despachante pode auxiliar em parte da tramitação, mas não responde tecnicamente pelo projeto. Contratar diretamente o engenheiro responsável evita retrabalho e dá segurança jurídica ao processo.
A divisão só tem efeito legal depois de aprovada pela prefeitura e registrada no cartório, com a abertura das novas matrículas. Enquanto isso não acontece, o desenho existe apenas no papel e não permite vender ou financiar cada parte de forma independente. Por isso o processo só termina com o registro das matrículas individuais.
O valor depende do procedimento, do tamanho do terreno e da complexidade do caso. Trabalhamos com um valor justo e definido após a análise de viabilidade, separando o honorário técnico das taxas de prefeitura e de cartório. Você sabe quanto vai pagar e por quê, antes de iniciar o processo.
Sim. A sede fica em Lauro de Freitas e atendemos Salvador, toda a região metropolitana, Camaçari, Alphaville, o Litoral Norte e demais cidades da Bahia. O procedimento se adapta às regras de parcelamento do solo da prefeitura e do cartório de cada município.
Conte o que você pretende fazer com o terreno
Envie a matrícula do imóvel e diga se quer dividir, desdobrar ou unir lotes. Fazemos a análise de viabilidade e mostramos com clareza o que o município permite, o prazo e o valor justo para deixar tudo regularizado.