Regularização de imóveis em Salvador e na Bahia

Como saber se a sua construção está irregular?

Um imóvel está irregular sempre que o que existe no terreno não corresponde ao que está registrado nos órgãos públicos. A construção pode não constar na prefeitura, diferir do projeto aprovado ou não aparecer na matrícula do cartório. Enquanto essa diferença existir, o imóvel não pode ser financiado nem ter a construção registrada.

Na prática, isso acontece em situações muito comuns em Salvador e na região metropolitana: a casa foi construída sem alvará, a obra mudou em relação ao projeto aprovado, houve uma ampliação que nunca foi averbada, ou a matrícula do cartório ainda descreve um terreno vazio quando já existe uma edificação de dois pavimentos sobre ele.

O sinal mais frequente é a falta do habite-se, o documento que a prefeitura emite atestando que a construção foi concluída de acordo com as normas e está apta para uso. Sem ele, não há como fazer a averbação da construção na matrícula. E sem a averbação, o cartório continua registrando, oficialmente, um imóvel que não existe da forma como você o conhece.

Essa diferença entre o real e o registrado não é um detalhe burocrático. Ela trava operações concretas e custa dinheiro:

• Venda e financiamento. Nenhum banco financia um imóvel sem habite-se e sem a construção averbada. O comprador que depende de crédito desiste, e a negociação cai ou o preço despenca.
• Avaliação abaixo do real. Se a matrícula descreve menos metros do que existe, o imóvel é avaliado pela metragem registrada, não pela construída. Você paga IPTU certo e vende por menos.
• Risco de multa e embargo. Construção sem alvará está sujeita a autuação, multa e, em casos mais graves, embargo ou ordem de demolição por parte da fiscalização municipal.
• Inventário e partilha travados. Imóvel irregular complica herança, divórcio e qualquer divisão de patrimônio, porque o que está em nome do titular não confere com a realidade.
• Insegurança jurídica. Quem ocupa há anos sem escritura ou matrícula em seu nome não tem garantia legal sobre o próprio imóvel.

Regularizar é alinhar o imóvel real ao imóvel de papel. Quando isso é feito por um engenheiro com responsabilidade técnica, a pendência deixa de ser uma ameaça e o imóvel volta a valer o que de fato vale. A regularização não muda o que você construiu, ela apenas dá a esse patrimônio a forma legal que faltava: um documento que o banco aceita, que o cartório reconhece e que o próximo comprador exige.

O que você precisa reunir e quanto tempo leva

Cada tipo de regularização tem um conjunto próprio de documentos e um prazo que depende da complexidade do imóvel e da fila do órgão público. A tabela abaixo resume o ponto de partida de cada frente. Os prazos são estimativas de referência e variam conforme a prefeitura, o cartório e as exigências de cada caso.